Försäkring i BRF: vad fastighetsförsäkringen täcker och inte

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 8 juli 2026

Försäkringen är ofta det sista styrelsen tänker på – ända tills en skada inträffar och alla plötsligt vill veta exakt vad som gäller. Då är det för sent att önska att man läst villkoren i förväg. Den här guiden går igenom vad föreningens fastighetsförsäkring brukar täcka, hur den förhåller sig till medlemmens bostadsrättstillägg, och varför just underhållet av huset kan avgöra om en skada faktiskt ersätts.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags och ser regelbundet hur underhållsstatus och försäkringsfrågor hänger ihop. Vi är inte försäkringsförmedlare, så se den här texten som en orientering – för besked om just era villkor är det försäkringsbolaget eller er förmedlare som har facit.

Två försäkringar, inte en

Ett vanligt missförstånd är att tro att en enda försäkring täcker allt som kan hända i huset. I praktiken handlar det om två separata spår som kompletterar varandra:

• Föreningens fastighetsförsäkring. Gäller byggnaden och de delar föreningen ansvarar för – stomme, tak, fasad, gemensamma installationer och gemensamma ytor. Den brukar också innehålla en ansvarsförsäkring för föreningen som fastighetsägare.
• Medlemmens bostadsrättstillägg. Ett tillägg till medlemmens egen hemförsäkring som täcker det medlemmen själv ansvarar för inne i lägenheten, till exempel yt- och tätskikt och fast inredning. Vi går igenom den gränsdragningen mer i detalj i vår guide om vattenskada i BRF.

En del föreningar tecknar ett kollektivt bostadsrättstillägg som gäller för samtliga medlemmar, ofta finansierat via avgiften. Andra lämnar det till varje medlem att teckna själv. Oavsett vilket är det värt att vara tydlig mot medlemmarna med vad som gäller, så att ingen upptäcker en lucka i skyddet först när skadan är framme.

Vad brukar fastighetsförsäkringen täcka?

Villkoren skiljer sig mellan bolag, men de flesta fastighetsförsäkringar är uppbyggda kring plötsliga och oförutsedda händelser. Vanligt förekommande moment är:

• Brand. Skador orsakade av eld, brandrök och i vissa fall åska och blixtnedslag.
• Vattenskador. Läckage från exempelvis en trasig ledning eller en brusten anslutning – med reservationen att gradvis läckage genom ett åldrande tätskikt ofta bedöms annorlunda, se nästa avsnitt.
• Storm och snötryck. Skador på tak och fasad orsakade av kraftigt väder.
• Inbrott och skadegörelse. Skador på gemensamma utrymmen, entrépartier och liknande.
• Ansvarsskydd. Om föreningen som fastighetsägare blir skadeståndsskyldig gentemot tredje part, till exempel om något faller från fasaden och skadar en förbipasserande.
• Avbrott och hyresförlust. I vissa fall ersättning för merkostnader eller inkomstbortfall om en skada gör delar av huset obrukbart under en period.

Vilka moment som ingår, och till vilka belopp, varierar mellan bolag och avtal. Se därför alltid det aktuella försäkringsbrevet som facit för er förening, inte den här listan.

Vad täcker den normalt inte?

Den kanske viktigaste principen att förstå är skillnaden mellan en plötslig och oförutsedd skada och en som byggts upp successivt över tid. Försäkringar är i grunden konstruerade för det förra – olyckor som ingen rimligen kunde förutse. Skador som i stället är resultatet av långvarigt slitage, åldrande material eller uteblivet underhåll klassas ofta som successiva, och då gäller andra – ofta betydligt snävare – regler i villkoren.

Exempel på sådant som brukar hamna i gråzonen eller undantas helt: läckage genom ett tätskikt som varit otätt under lång tid, korrosionsskador i gamla rörledningar som borde ha bytts, och fuktskador kopplade till dränering som eftersatts. Gränsen mellan "olycka" och "eftersatt underhåll" avgörs i det enskilda fallet av försäkringsbolagets skadereglerare, och det är sällan självklart var den går förrän skadan väl utretts.

Kopplingen till underhållet – den viktigaste delen

Det här är kärnan i varför försäkringsfrågan hör hemma i styrelsens underhållsarbete, inte bara hos den som sköter avtalen. Ett hus där tak, fasad, dränering och stammar hålls i fas med sin livslängd löper mindre risk att en skada bedöms som successiv – och därmed mindre risk att ersättningen helt eller delvis uteblir. Ett hus där underhållet skjutits på framtiden bär i praktiken en dold risk som sällan syns förrän skadan är ett faktum.

En aktuell underhållsplan och regelbundna statusbesiktningar ger er två saker på samma gång: bättre framförhållning för de stora kostnaderna, och ett dokumenterat underlag som visar att föreningen faktiskt skött sitt underhåll om en skada någon gång ska regleras. Det andra är lätt att glömma bort, men kan göra stor skillnad den dag ett försäkringsbolag ifrågasätter en skadas orsak.

Självrisk och hur den påverkar ekonomin

Vid varje skada tillkommer normalt en självrisk innan försäkringen träder in, och för vissa skadetyper – exempelvis vattenskador – kan även ett åldersavdrag dras för äldre installationer och ytskikt. Storleken varierar mellan bolag och avtal, så vi avstår medvetet från att ange belopp här. Många upprepade mindre skador med självrisk kan över tid bli en påtaglig kostnad för föreningen, vilket är ytterligare ett skäl att arbeta förebyggande snarare än att enbart luta sig mot försäkringen när något går sönder. Har föreningen redan fått en avgiftshöjning att hantera är det extra motiverat att hålla nere den sortens återkommande, undvikbara kostnader.

Så väljer och följer styrelsen upp försäkringen

Försäkringsvillkor förtjänar samma sunda skepsis som andra avtal föreningen tecknar. Jämför gärna omfattning, undantag, självrisker och pris mellan ett par bolag med några års mellanrum, snarare än att förnya samma avtal per automatik. Samma principer som gäller när ni upphandlar en entreprenör – jämför flera alternativ, läs det finstilta, fråga om ni är osäkra – gäller lika mycket här.

Ta för vana att gå igenom försäkringsbrevet minst en gång om året och alltid efter större förändringar i huset, till exempel ett stambyte, en ombyggnad eller nya tekniska installationer som kan påverka byggnadens värde eller riskbild. Se också till att informationen om vad som gäller – och om föreningen har ett kollektivt bostadsrättstillägg eller inte – är lätt för medlemmarna att hitta.