K3 BRF och komponentavskrivning – så hänger det ihop med er underhållsplan

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

Enligt nuvarande regelverk från Bokföringsnämnden blir K3 obligatoriskt för i princip alla bostadsrättsföreningar från och med räkenskapsår som inleds 2026 – stäm av vad som gäller för just er förening med er revisor. Med det följer komponentavskrivning – ett sätt att redovisa byggnaden som många styrelser inte mött tidigare. Den här guiden förklarar vad K3 för BRF innebär, vad komponentavskrivning är, och varför arbetet ligger förvånansvärt nära den underhållsplan ni kanske redan har. Vi vill vara tydliga från början: detta är en orientering, inte revisionsråd. De konkreta valen ska ni alltid stämma av med er ekonomiska förvaltare och revisor.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, så vi ser byggnaden ur samma vinkel som en komponentindelning gör – vilka delar huset består av och hur länge de håller. Redovisningsbedömningen äger däremot er förvaltare och revisor; vår utgångspunkt är byggnaden, inte bokföringen.

K2 och K3 – vad är skillnaden för en bostadsrättsförening?

K2 och K3 är två regelverk för hur årsredovisningen upprättas. Förenklat:

• K2 är ett förenklat regelverk. Här behandlas byggnaden ofta som en enda tillgång som skrivs av med en jämn procentsats över en lång, schablonmässig livslängd. Större renoveringar tenderar att kostnadsföras direkt det år de utförs, vilket kan ge stora svängningar i resultatet mellan åren.
• K3 är huvudregelverket och mer detaljerat. Här delas byggnaden upp i komponenter som skrivs av var för sig. Investeringar kan i större utsträckning tas upp i balansräkningen (aktiveras) och fördelas över sin livslängd, vilket ofta ger en jämnare och mer rättvisande bild över tid.

Den stora nyheten är att K3 blir tvingande för bostadsrättsföreningar med start 2026. Många föreningar som tidigare valt K2 behöver alltså göra en övergång – och kärnan i den övergången är just komponentindelningen. Vill ni läsa mer om tidslinjen och det senaste läget har vi en separat genomgång: K3 2026 – vad gäller nu.

Vad innebär komponentavskrivning?

Tanken bakom komponentavskrivning är enkel och logisk: olika delar av huset slits ut i olika takt, så de bör skrivas av i olika takt. I stället för att betrakta hela byggnaden som en klump delas den upp i betydande komponenter som var och en har sin egen förväntade nyttjandeperiod (livslängd). Vanliga exempel på komponenter är:

• Stomme
• Tak
• Fasad
• Fönster
• Stammar (VA) och övriga installationer
• Ventilation
• Hiss
• Balkonger

Ett tak med bedömd livslängd på 40 år skrivs av över 40 år; fönster med 20 års livslängd över 20 år, och så vidare (vi har samlat typiska intervall i vår guide om livslängd på byggdelar). När en komponent sedan byts ut – exempelvis ett omlagt tak – aktiveras den nya komponenten och skrivs av över sin egen livslängd, samtidigt som den gamla skrivs bort. Det ger en tydligare koppling mellan vad ni faktiskt gör med huset och hur det syns i ekonomin.

En viktig avgränsning: komponenter är inte samma sak som löpande underhåll och reparationer. Mindre, återkommande åtgärder kostnadsförs normalt direkt när de uppstår. Var gränsen går är en bedömningsfråga – och en typisk punkt att stämma av med revisorn.

Därför liknar komponentindelningen er underhållsplan

Här blir det intressant för styrelsen. När ni listar byggnadens komponenter för K3 – tak, fasad, stammar, fönster, hiss – är det i praktiken samma byggdelar som en underhållsplan utgår från. En väl uppbyggd underhållsplan för BRF beskriver redan:

• vilka byggdelar huset består av,
• vilket skick de är i,
• när de bedöms behöva bytas eller renoveras, och
• ungefär vad det kostar.

Det är nästan exakt den information som behövs för att sätta komponenter och bedöma kvarvarande nyttjandeperiod. Underhållsplanen tittar framåt på när något behöver göras; komponentavskrivningen översätter samma byggdelar till avskrivningstider i redovisningen. Två olika syften – men samma underlag om byggnaden.

Hur underhållsplanen blir underlag för K3-komponenterna

I praktiken kan en aktuell underhållsplan fungera som ett naturligt arbetsunderlag i K3-övergången:

• Komponentlista: byggdelarna i planen ger en startpunkt för vilka betydande komponenter byggnaden har.
• Skick och ålder: statusbedömningarna hjälper till att resonera kring kvarvarande livslängd per komponent.
• Tidsintervall: planens utbytesintervall är ett konkret stöd när nyttjandeperioder och därmed avskrivningstider ska motiveras.
• Spårbarhet: ett samlat underlag gör det lättare att förklara och dokumentera era bedömningar.

Observera att underhållsplanen är ett underlag, inte ett facit. Den ekonomiska förvaltaren gör ofta det tyngre redovisningsarbetet, och bedömningarna ska göras tillsammans med er och granskas av revisorn.

Vad bör styrelsen tänka på?

• Börja i tid. Övergången tar resurser och bör inte hamna sist i bokslutsarbetet.
• Involvera er förvaltare och revisor tidigt. Det är de som ska hjälpa er landa indelning och avskrivningstider på ett sätt som håller.
• Se till att underlaget om byggnaden är aktuellt. En uppdaterad underhållsplan gör samtalet med förvaltaren mycket enklare.
• Förstå att avskrivningar inte är likviditet. Att resultatet ser annorlunda ut betyder inte automatiskt att kassan ändras – men det påverkar hur föreningens ekonomi presenteras.
• Dokumentera era bedömningar. Tydliga motiveringar underlättar både revisionen och framtida styrelser.

Ett arbete – två syften

Poängen är att ni inte behöver se underhållsplan och K3-komponentindelning som två helt skilda projekt. Genom att utgå från samma byggdelsindelning får ni planeringsverktyget som styr underhåll och budget – och samtidigt ett strukturerat underlag till K3 som ni kan ta med till förvaltare och revisor. Ett och samma arbete, två syften.