Underhållsfond i BRF — så mycket bör ni avsätta till yttre underhåll

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

De flesta styrelser vet att föreningen ska göra en avsättning till underhåll varje år. Färre vet om beloppet faktiskt räcker. Det är skillnaden mellan en förening som åldras i lugn takt och en som tvingas till en plötslig avgiftshöjning den dag taket eller stammarna säger ifrån. I den här guiden går vi igenom vad en underhållsfond i en bostadsrättsförening är, hur mycket ni rimligen bör avsätta, och hur avsättningen hänger ihop med er underhållsplan och era avgifter.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser ofta hur föreningar underskattar vad slitaget faktiskt kostar över tid. Det vi delar här bygger på den erfarenheten — men slå alltid ihop det med er egen revisor och ekonomiska förvaltare för beslut om siffror och redovisning.

Vad är en underhållsfond i en BRF?

Den yttre underhållsfonden (ibland kallad yttre reparationsfond eller fond för yttre underhåll) är föreningens egen reserv för underhåll av det gemensamma — tak, fasad, fönster, stammar, dränering, trapphus och liknande. Att den finns brukar inte vara frivilligt: bostadsrättslagen (9 kap. 5 §) ställer normalt krav på att föreningens stadgar anger grunderna för hur medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av husen. Hur mycket ni avsätter styrs alltså i praktiken av era egna stadgar — stäm av exakt vad som gäller för er förening med er ekonomiska förvaltare eller revisor.

Blanda inte ihop den med den inre fonden. Den inre reparationsfonden tillhör den enskilde medlemmen och är till för underhåll inne i lägenheten. Redovisningsmässigt är den en skuld till medlemmarna — inte föreningens pengar. Allt färre föreningar har kvar inre fonder i dag. Den yttre fonden är däremot föreningens och en del av det egna kapitalet.

En viktig sak att förstå om fonden

Här går många vilse, och det är värt att vara noggrann: beloppet i den yttre fonden motsvaras inte automatiskt av pengar på ett bankkonto. Avsättningen är i regel en omföring inom det egna kapitalet — en bokföringsåtgärd som flyttar belopp från fritt till bundet eget kapital (exakt hantering beror på era stadgar och er redovisning, så stäm av med förvaltaren). Den signalerar att en del av kapitalet är öronmärkt för framtida underhåll, men den skapar inte likviditet i sig. Föreningen behöver alltså både en fond som speglar behovet och en kassa eller plan för finansiering som gör att pengarna faktiskt finns när underhållet ska utföras. En sund förening sätter av i resultaträkningen och bygger likviditet i takt med slitaget.

Hur mycket bör ni avsätta? Tänk i kr/m²/år

Det vanligaste sättet att jämföra avsättningar mellan föreningar är kronor per kvadratmeter och år. Som tumregel nämns ofta intervallet runt 150–250 kr/m²/år, och beroende på fastighet kan rimliga nivåer ligga någonstans mellan ungefär 120 och 300 kr/m²/år.

Men — och detta är poängen — en tumregel är bara en utgångspunkt, inte ett svar. Det verkliga behovet varierar kraftigt beroende på husets ålder, skick, byggnadsmaterial och var i underhållscykeln ni befinner er. Ett nyrenoverat hus och ett hus med 40-åriga stammar kan ha helt olika behov, även om de har samma yta. Använd därför intervallet för att känna igen en orimligt låg nivå, inte för att fastställa exakt vad just er förening ska avsätta.

Den enda måttstock som verkligen gäller: er underhållsplan

Rätt avsättningsnivå räknas fram nedifrån — från de faktiska åtgärder som väntar. Grunden är en aktuell underhållsplan för BRF som listar kommande underhållsåtgärder, ungefär när de infaller och vad de bedöms kosta. Principen är enkel:

• Summera de bedömda underhållskostnaderna över planens horisont (ofta 30–50 år).
• Fördela kostnaden jämnt över åren så att varje årskull av medlemmar bär sin del av slitaget.
• Dela med boarean för att få en jämförbar nivå i kr/m²/år.

Då blir avsättningen ett uttryck för verkligt slitage i stället för en gissning. Stora poster som ett stambyte, takomläggning eller fasadrenovering är ofta de som avgör om er nuvarande nivå räcker — och när de infaller styrs av byggdelarnas livslängd — de är dyra, kommer sällan och är lätta att skjuta på framtiden tills de inte längre går att skjuta.

Underhållsskulden — den tysta posten

När en förening år efter år avsätter mindre än vad slitaget faktiskt kostar uppstår en underhållsskuld: skillnaden mellan det underhåll som redan "tärt" på fastigheten och det som faktiskt avsatts för. Skulden syns sällan i resultaträkningen och känns inte i vardagen — ända tills en stor åtgärd blir akut. Då är valet ofta begränsat till två obekväma alternativ:

• Avgiftschock: en kraftig höjning av månadsavgiften för att täcka det som borde ha sparats ihop under många år.
• Nytt lån: upplåning som belastar föreningens ekonomi i decennier framåt — med ränterisk på köpet.

Båda landar på dagens medlemmar, fast slitaget skedde under tidigare år. En låg avsättning i kombination med en saknad eller inaktuell plan är därför en klassisk varningsflagga. Det är inte en besparing — det är en räkning som skickas vidare.

Sambandet: plan → fond → avgift

De tre hänger ihop och bör hanteras tillsammans:

• Underhållsplanen säger vad som ska göras, när och ungefär vad det kostar.
• Fonden och avsättningen översätter planen till en årlig nivå i kr/m²/år.
• Avgiften sätts så att den täcker drift, räntor, amortering och en avsättning som speglar planen.

När planen uppdateras bör ni se över avsättningen, och när avsättningen ändras kan avgiften behöva justeras. Många mindre, planerade avgiftsjusteringar över tid är nästan alltid bättre för medlemmarna än en enda stor chockhöjning som kommer för sent. Det handlar mindre om att spara maximalt och mer om att åldras i jämn takt — utan obehagliga överraskningar.

Ni behöver inte räkna för hand. Planbo är byggt av arkitektkontoret do ARK och låter er BRF själva bygga och uppdatera er underhållsplan — och se vilken avsättning planen faktiskt motiverar. Vill ni gå vidare och bygga hela planen finns verktyget här.