K3 2026 – vad gäller nu för BRF:s årsredovisning?

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

K3-kravet för bostadsrättsföreningar är inte längre en framtida ändring – för de flesta föreningar med kalenderår som räkenskapsår gäller det redan för innevarande räkenskapsår 2026. Den här artikeln sammanfattar vad som gäller just nu och vad styrelsen bör göra först. För en djupare genomgång av K2 vs K3 och komponentavskrivning, se vår fördjupande guide om K3 och komponentavskrivning.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser hur en genomtänkt komponentindelning underlättar både redovisningen och det praktiska underhållet. Det här är vår läsning av läget – för hur reglerna faller ut i just er förening är det revisorn och den ekonomiska förvaltaren som är rätt instans.

Vad har hänt?

Bokföringsnämnden (BFN) har beslutat att bostadsrätts- och bostadsföreningar ska tillämpa K3 för räkenskapsår som inleds efter den 31 december 2025. Tidigare kunde mindre föreningar välja det enklare regelverket K2, men det valet är nu borttaget för de flesta. För en förening med kalenderår som räkenskapsår innebär det att räkenskapsåret 2026 är det första som ska redovisas enligt K3, med bokslut och årsredovisning under 2027.

Exakt vilken övergångstidpunkt och vilka övergångsregler som gäller kan variera beroende på föreningens räkenskapsår och tidigare val av regelverk – detta bör alltid stämmas av med föreningens revisor snarare än utläsas generellt.

Vad betyder det konkret för styrelsen?

Den mest märkbara skillnaden är kravet på komponentavskrivning: istället för att hela byggnaden skrivs av med en och samma procentsats, ska den delas in i komponenter – till exempel tak, fasad, stammar, hiss, ventilation – som var och en skrivs av utifrån sin egen förväntade livslängd. Det ger en mer verklighetstrogen bild av föreningens ekonomi, men kräver ett komponentunderlag som tidigare kanske inte funnits.

Varför underhållsplanen är rätt utgångspunkt

En underhållsplan och en komponentindelning bygger på i grunden samma tankesätt – att dela upp byggnaden i delar med olika livslängd och kostnad. Har föreningen redan en aktuell, välgjord underhållsplan finns ett naturligt underlag för komponentindelningen på plats. Det är fortfarande revisorn som slutgiltigt fastställer komponenter och avskrivningstider för redovisningen, men att gå in i den processen med en färdig plan sparar tid och gör övergången mindre kaotisk.

Vad bör styrelsen göra nu?

• Prata med revisorn om exakt vilken övergångstidpunkt och vilka övergångsregler som gäller för er förening.
• Se till att underhållsplanen är aktuell – om den är gammal eller aldrig färdigställd är det här läget att ta tag i den, inte vid bokslutet. Vår checklista för underhållsplanen är en enkel start.
• Börja tänka i komponenter redan i planeringen, så att underlaget matchar hur revisorn sedan vill se det.
• Vänta inte – ju tidigare arbetet påbörjas, desto lugnare blir övergången och desto mindre risk för stress inför årsredovisningen.

Sammanfattning

K3 är inte längre en framtida fråga för de flesta bostadsrättsföreningar – för föreningar med kalenderår som räkenskapsår gäller kravet redan för räkenskapsåret 2026. Den praktiska konsekvensen är komponentavskrivning, och den bästa förberedelsen är en aktuell, komponentindelad underhållsplan. Prata med er revisor om er förenings specifika övergångstidpunkt, och se till att planen finns på plats innan bokslutsarbetet börjar.