Stadgar och underhållsansvar i BRF – vem ansvarar för vad?

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 5 juli 2026

"Är det vi eller föreningen som ska betala?" Den frågan dyker upp varje gång något går sönder i en bostadsrätt – ett läckande element, ett ruttet fönster, en spricka i badrummet. Svaret står i skärningspunkten mellan bostadsrättslagen och föreningens stadgar, och det är värt att förstå innan konflikten är ett faktum. Den här guiden förklarar hur underhållsansvaret fördelas mellan förening och medlem, vad lagen kräver att stadgarna ska innehålla, och hur allt hänger ihop med föreningens underhållsplan. Vi vill vara tydliga: det här är en allmän orientering. För hur det ser ut i just er förening gäller alltid era egna stadgar – läs dem, och rådgör med förvaltare eller jurist vid tveksamheter.

Vi som skrivit den här guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och ser ofta hur gränsdragningen mellan föreningens och medlemmens ansvar spelar in när underhåll ska planeras. Vi är inte jurister – för de juridiska bedömningarna hänvisar vi till er förvaltare eller en jurist – men vi kan byggnaderna och hur ansvarsfördelningen påverkar underhållsplanen.

Två regelverk styr: lagen och stadgarna

Underhållsansvaret i en bostadsrättsförening bestäms av två källor som läses tillsammans:

• Bostadsrättslagen sätter ramarna. Den slår fast den grundläggande ansvarsfördelningen mellan förening och medlem och ställer vissa krav på vad stadgarna ska innehålla.
• Stadgarna preciserar och kan inom lagens ramar fördela visst ansvar. Det är därför två föreningar kan ha delvis olika regler för exempelvis fönster eller balkonger.

Slutsatsen är enkel men viktig: man kan inte svara säkert på en ansvarsfråga utan att läsa just den föreningens stadgar. En generell "så brukar det vara"-regel räcker inte hela vägen.

Grundregeln: yttre kontra inre underhåll

Den bärande principen i de flesta föreningar är uppdelningen mellan yttre och inre underhåll:

• Föreningen ansvarar för det yttre och gemensamma – stommen, taket, fasaden, fönstrens utsida, trapphus, hissar, gemensamma installationer och de stammar som betjänar huset. Det är detta som föreningens underhållsplan och underhållsfond är till för.
• Medlemmen ansvarar för det inre underhållet av sin lägenhet – typiskt ytskikt på väggar, golv och tak, inredning, vitvaror och liknande som hör till själva bostaden.

Tanken är logisk: föreningen sköter huset som helhet, medan var och en sköter sitt eget hem. Men gränsen mellan "huset" och "hemmet" är inte alltid självklar, och det är där detaljerna i stadgarna avgör.

Gränsfallen – där stadgarna avgör

Vissa byggdelar sitter på gränsen mellan lägenhet och hus, och här skiljer sig föreningar åt. Vanliga frågetecken:

• Fönster: ofta delas ansvaret – föreningen för det yttre (karm, båge, utvändig målning) och medlemmen för det inre (invändig målning, ibland glas). Men fördelningen varierar.
• Balkonger och uteplatser: själva konstruktionen tillhör normalt föreningen, medan ytskikt och skötsel kan ligga på medlemmen.
• Golvbrunn och tätskikt i våtrum: ett klassiskt gränsområde som ofta får särskild reglering, inte minst eftersom det rör vattenskador.
• Radiatorer, ledningar och ventilation: stamledningar tillhör föreningen, men var ansvaret tar slut inne i lägenheten kan vara reglerat i detalj.

Poängen är inte att memorera en lista – det är att veta att dessa delar är de man ska slå upp i stadgarna innan man fattar beslut eller lovar något till en medlem. När det väl blir dags för större åtgärder på gemensamma delar – som ett fönsterbyte eller en balkongrenovering – är det stadgarna som avgör var föreningens ansvar (och kostnad) börjar och slutar.

Vad lagen kräver att stadgarna säger om underhåll

Stadgarna är inte fria att utelämna underhållsfrågan. Bostadsrättslagen kräver att stadgarna anger grunderna för hur medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus. Med andra ord måste det framgå att – och i princip hur – föreningen bygger upp medel för framtida underhåll. Det är den juridiska kopplingen mellan stadgar och fondavsättning.

Genom reformen Tryggare bostadsrätt, med ändringar som trädde i kraft den 1 januari 2024, skärptes regelverket ytterligare. Bland nyheterna finns krav kopplade till underhållsplan – att stadgarna ska ange att föreningen har en underhållsplan och hur ofta den ska ses över, och för nyproducerade och nyombildade föreningar krav på en teknisk plan över 50 år. Det innebär i praktiken att en uppdaterad förening bör ha både rätt skrivningar i stadgarna och en levande plan bakom dem. Eftersom de exakta kraven kan tolkas och har övergångsregler bör ni stämma av era stadgar mot gällande regelverk tillsammans med er förvaltare.

Att ändra stadgarna – inte en enkel sak

Ibland upptäcker en styrelse att stadgarna är gamla, otydliga eller inte stämmer med dagens lag. Att uppdatera dem är möjligt men inte trivialt:

• Ändringar beslutas på föreningsstämma, normalt med kvalificerad majoritet (ofta krävs beslut på två stämmor eller en mycket stor majoritet på en).
• De nya stadgarna ska registreras hos Bolagsverket för att gälla.
• Skrivningarna är juridiskt känsliga – en otydlig formulering om ansvar kan skapa tvister i åratal.

Därför är detta ett typiskt fall där man inte bör chansa. Ta hjälp av er ekonomiska förvaltare eller en jurist som är van vid bostadsrätt när stadgarna ska ses över. Många föreningar passar på att modernisera stadgarna i samband med att de ändå ska anpassas efter de nya lagkraven.

Varför ansvarsgränsen hänger ihop med underhållsplanen

Det finns en praktisk anledning för styrelsen att ha ansvarsfördelningen klar för sig: underhållsplanen ska bara omfatta det föreningen ansvarar för. Om planen av misstag tar med sådant som egentligen är medlemmens ansvar blir avsättningen för hög och budgeten missvisande – och tvärtom, glöms en gemensam del bort byggs en dold underhållsskuld upp.

När ni bygger eller uppdaterar er underhållsplan är det alltså värt att stämma av byggdelslistan mot stadgarnas ansvarsfördelning: tak, fasad, stammar och övriga gemensamma delar hör hemma i planen och fonden, medan rent inre underhåll inte gör det. Den kopplingen gör både planen och fondavsättningen mer rättvisande – vår checklista för underhållsplanen tar upp just den avstämningen som ett eget steg.

Det är precis den typen av struktur Planbo är byggt för. Verktyget, framtaget av arkitektkontoret do ARK, låter er bygga underhållsplanen utifrån husets faktiska gemensamma byggdelar – så att planen speglar det föreningen verkligen ansvarar för, och avsättningen blir därefter.