Underhållsplan för BRF i Västerås

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 20 juli 2026

Västerås är i mångt och mycket en industristad – präglad av ASEA och ABB – som växte kraftigt under efterkrigstiden. Det syns i bostadsbeståndet: en stor andel av stadens flerbostadshus restes under rekordåren och miljonprogrammet, ungefär 1961–1975, i stadsdelar som Bäckby, Pettersberg, Råby och Vallby. Runt den kärnan finns en äldre centrumstad och nyare tillskott. Den här guiden går igenom vad som är värt att tänka på när en Västeråsförening lägger upp sin underhållsplan.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi projekterar och besiktigar flerbostadshus till vardags, och tar med den erfarenheten in i Planbo. Det mesta nedan gäller föreningar i hela landet – vi har bara vinklat exemplen mot det byggnadsbestånd ni möter i Västerås.

Rekordårens hus dominerar

Det som mer än något annat präglar Västerås bostadsbestånd är den stora vågen av hus från 1960- och 70-talen. Områden som Råby, Bäckby, Pettersberg och Vallby byggdes till stor del under den perioden, ofta med betongstomme, platta eller låglutande tak, betongbalkonger och stora fönsterpartier. För en bostadsrättsförening i ett sådant hus är det värt att känna till att flera av de tyngsta byggdelarna tenderar att åldras i takt: när huset närmar sig 50–60 år brukar tätskikt på tak, fönster, originalstammar och balkonger alla ligga i eller nära slutet av sin tekniska livslängd.

Det innebär inte att allt måste bytas på en gång, men det gör det extra viktigt att ha en plan som ser hela bilden. Många föreningar från den här epoken står inför – eller har nyss gått igenom – en stambytesvåg, och frågan om att renovera eller byta blir aktuell för flera byggdelar ungefär samtidigt. En underhållsplan som spänner över 50 år hjälper er att sprida ut och fondera för de kostnaderna i stället för att mötas av dem oväntat.

Betong, balkonger och platta tak

Tre poster återkommer ofta i rekordårens hus och förtjänar särskild uppmärksamhet i planen. Betongbalkonger från perioden kan med tiden få skador där armeringen börjar rosta och spjälkar av betongen (så kallad armeringskorrosion) – något som bör inspekteras återkommande. Platta och låglutande tak har ett tätskikt med begränsad livslängd som är lätt att missa tills det läcker. Fönster och fasad från 60- och 70-talen är ofta i behov av åtgärder samtidigt, och att samordna fönsterbyte med fasadarbete kan spara både pengar och etableringskostnader. Det inlandsklimat som Västerås har, med tydliga växlingar mellan frost och tö, sliter dessutom på just fasader, balkonger och tak över tid.

Marken vid Svartån och Mälaren

Västerås ligger där Svartån mynnar i Mälaren, och markförhållandena varierar med läget i staden. I de lägre och mer centrala partierna nära vattnet består marken på sina håll av lera – ofta med en torrare skorpa överst och lösare lera med lägre bärighet längre ner – medan högre belägna stadsdelar oftare vilar på fastare mark eller morän. Större och tyngre hus i lerområden är därför inte sällan grundlagda på pålar som förs ner till fastare botten. Detta är förhållanden som sällan märks i vardagen, men som en underhållsplan gör klokt i att förhålla sig till där de är relevanta.

Sättningar – att marken långsamt trycks ihop under husets tyngd – kan visa sig som lutande golv, dörrar som kärvar, sprickor i puts eller fasad och avlopp som får fel fall. Sådana symptom är sällan akuta, men bör noteras och följas över tid snarare än åtgärdas styckvis. En rimlig hållning för föreningar i lägre lägen är att lägga in återkommande okulär kontroll av grundläggning, sprickbildning och dräneringens funktion i planen, och att ta in en geoteknisk eller byggnadsteknisk bedömning om något förändras tydligt mellan åren.

Centrum och den äldre staden

Alla Västeråsföreningar sitter förstås inte i rekordårshus. I och kring centrum finns äldre bebyggelse – från sekelskiftesfastigheter till det bevarade trähusområdet Kyrkbacken vid domkyrkan – och de senaste decennierna har det tillkommit nybyggnation, inte minst i attraktiva vattennära lägen. Äldre hus har ofta andra frågor än rekordårens: putsfasader, äldre stamsystem och ibland kulturhistoriska hänsyn vid renovering. Nyproducerade föreningar har i sin tur nyare byggdelar men bör ändå tidigt bygga upp en fond, eftersom de stora kostnaderna kommer längre fram. Poängen är att planen ska utgå från just era hus och deras faktiska skick – inte från en generisk mall.

K3 gäller nu – även i Västerås

Reglerna om K3-redovisning och komponentavskrivning gäller i princip lika för svenska bostadsrättsföreningar oavsett ort, och berör i praktiken de flesta föreningar med kalenderår som räkenskapsår. Exakt hur och när de träffar just er förening är dock en fråga för er revisor eller ekonomiska förvaltare utifrån gällande regelverk. Läs mer i vår guide om vad K3 2026 innebär i praktiken.

Så kommer ni igång

Oavsett om er förening sitter i ett skivhus i Bäckby eller en nyare fastighet nära Mälaren fungerar samma grundmetod: kartlägg byggdelarna, deras skick och återstående livslängd, räkna fram en 50-årsplan och en rekommenderad fondavsättning, och håll planen levande år efter år. Planbo är en digital tjänst som fungerar lika bra för föreningar i hela landet – ni behöver ingen lokal konsult i Västerås för att komma igång, men vill ni ha mänsklig hjälp sätter arkitekterna på do ARK upp planen åt er på distans.