Uppdatera underhållsplanen i BRF – hur ofta och vad ska ses över?

Guide av arkitekterna på do ARK · uppdaterad 17 juli 2026

Att uppdatera underhållsplanen är att stämma av planen mot verkligheten: bocka av det som utförts, justera det som förändrats och räkna om vad som väntar. En vanlig branschpraxis är en lättare översyn varje år och en mer grundlig revidering vart tredje till vart femte år, gärna med en ny besiktning som grund. Den här guiden går igenom hur ofta ni behöver göra vad, vad som utlöser en uppdatering utanför årshjulet, vad ni faktiskt ska gå igenom – och vad lagen säger, som är mindre än många tror.

Vi som skrivit guiden är arkitekter på do ARK i Helsingborg. Vi besiktigar och underhållsplanerar flerbostadshus till vardags. Vill ni först läsa om hur man tar fram en plan från början rekommenderar vi vår guide om hur ni gör en underhållsplan steg för steg. Se den här texten som en orientering – inte som rådgivning för just er fastighet.

Hur ofta ska underhållsplanen uppdateras?

En underhållsplan är en färskvara. Priserna rör sig, åtgärder blir utförda och husets skick förändras – en plan som ligger orörd i några år börjar snabbt beskriva en fastighet som inte längre finns. Branschpraxis brukar se ut ungefär så här:

• Varje år – en översyn, gärna i samband med budgetarbetet på hösten.
• Vart tredje till vart femte år – en mer grundlig revidering, ofta med en ny statusbesiktning som underlag.
• Direkt efter en utförd åtgärd – när taket lagts om flyttas nästa takåtgärd fram, och det påverkar hela kalkylen.
• Vid oväntade händelser – en skada, en anmärkning vid besiktning, ett större prisfall eller en större prisuppgång på marknaden.

Intervallen ovan är rekommendationer som vuxit fram i branschen, inte fasta regler. En förening med ett nyrenoverat hus och få åtgärder de närmaste åren klarar sig längre mellan de grundliga genomgångarna än en förening med ett slitet hus där mycket ligger nära i tiden.

Vad säger lagen om att uppdatera planen?

Här är det lätt att läsa mer i regelverket än vad som faktiskt står. Bostadsrättslagen nämner underhållsplanen på ett enda ställe: i reglerna om den ekonomiska planen. Där ska det sedan den 1 januari 2024 ingå en teknisk underhållsplan som visar fastighetens underhålls- och återinvesteringsbehov de kommande 50 åren (3 kap. 1 a § bostadsrättslagen, införd genom SFS 2022:1026 ”Tryggare bostadsrätt”). Den ekonomiska planen ska upprättas och registreras innan föreningen upplåter lägenheter med bostadsrätt – i praktiken vid nyproduktion eller ombildning – och träffar alltså inte varje befintlig förening löpande. En befintlig förening kan dock behöva upprätta en ny ekonomisk plan – och därmed en teknisk underhållsplan – om den ska upplåta nya bostadsrätter, till exempel vid inredning av en råvind. Stäm av med er ekonomiska förvaltare om det kan gälla er.

För en förening som redan är igång gäller i stället att:

• Lagen anger inget intervall för hur ofta en befintlig plan ska revideras.
• Stadgarna kan göra det. Bostadsrättslagen kräver att stadgarna anger grunderna för avsättning av medel för att säkerställa underhållet av föreningens hus (9 kap. 5 §). Många mönsterstadgar går längre än så och skriver in att en underhållsplan ska finnas och hållas aktuell. Står det i era stadgar är det bindande för föreningen – läs dem, det är det snabbaste sättet att få svaret för just er.
• Styrelsens ansvar kvarstår ändå. Oavsett vad som står på pappret ansvarar styrelsen för att fastigheten hålls i gott skick, och en aktuell plan är i praktiken verktyget för det.

Exakt vad som gäller för er förening – särskilt kopplingen mellan planen, avsättningen och årsredovisningen – bör ni stämma av med er ekonomiska förvaltare eller revisor. Mer om regelverket finns i vår guide om stadgar och underhållsansvar.

Vad utlöser en uppdatering utanför årshjulet?

Vissa händelser gör planen inaktuell direkt och bör leda till att ni går in i den utan att vänta på hösten:

• En större åtgärd har utförts. Ett stambyte eller en takomläggning nollställer klockan för den byggdelen – och frigör ofta utrymme i de närmaste årens budget.
• En besiktning har gett anmärkningar. Nya uppgifter om skick ska in i planen, inte i ett separat protokoll som glöms bort.
• En skada har inträffat. En vattenskada säger ofta något om skicket på mer än den skadade delen.
• Kostnadsläget har ändrats märkbart. Har ni fått in offerter som ligger långt från planens belopp är det en signal om att fler poster behöver räknas om.
• Föreningen har tagit ett stort beslut. Ett stämmobeslut om solceller eller laddstolpar tillför nya byggdelar som ska förvaltas – och som i sin tur får en livslängd.
• Styrelsen har bytts. Ett skifte är ett bra tillfälle att gå igenom planen tillsammans, så att kunskapen förs vidare.

Översyn eller revidering – vad är skillnaden?

De två sakerna förväxlas ofta, men skiljer sig i både arbetsinsats och syfte:

Vad går ni igenom vid en uppdatering?

Oavsett om det är den lätta eller den grundliga varianten är det samma fyra frågor som styr arbetet.

1. Vad har utförts sedan sist?

Börja med att bocka av. Varje genomförd åtgärd flyttar nästa insats för den byggdelen framåt i tiden – hur långt beror på vad som gjordes. Ett omlagt tak med nytt material startar om hela intervallet, medan en lagning bara skjuter fram behovet några år. Notera vad som gjordes, när, av vem och till vilken kostnad. Den noteringen är värd mycket vid nästa uppdatering, och ännu mer för nästa styrelse.

2. Har skicket förändrats?

Gå igenom byggdelarna och fråga om något ser annorlunda ut än förra året. Vissa saker åldras långsamt och jämnt, andra vänder snabbt – fuktproblem och putsskador kan utvecklas på kort tid. Här är den lätta översynen svagast: den bygger på vad ni råkar ha sett. Det är därför den grundliga revideringen med en besiktning behövs med jämna mellanrum. Utgångspunkten för bedömningen kan vara typiska livslängder för byggdelar, men det är husets verkliga skick som avgör.

3. Stämmer kostnadsnivåerna?

Det här är det vanligaste felet vi ser: planen är tekniskt uppdaterad men beloppen står kvar från när den skrevs. Kostnaderna i en plan behöver räknas upp i takt med pris- och kostnadsutvecklingen, annars underskattar planen systematiskt hur mycket ni behöver spara. Har ni tagit in offerter under året är de det bästa underlaget ni kan ha – de säger vad arbetet faktiskt kostar på marknaden just nu, för just ert hus.

4. Räcker avsättningen?

Sista steget är att gå från teknik till ekonomi. När åtgärderna och beloppen är uppdaterade räknar ni om vad det innebär för avsättningen till underhållsfonden – och därmed för avgifterna. Det är i det här ledet planen gör sitt jobb: den visar i god tid om ni är på väg mot ett glapp, medan ni fortfarande har år på er att göra något åt det i stället för att tvingas till en hastig avgiftshöjning eller nyupplåning.

Vad kostar det att hålla planen aktuell?

Den löpande kostnaden beror på vilken väg ni valt. Anlitar ni en konsult eller teknisk förvaltare tas ofta en avgift ut för att hålla planen uppdaterad, och en ny besiktning i samband med en grundlig revidering brukar tillkomma. Sköter styrelsen planen själv i ett digitalt verktyg blir den löpande kostnaden lägre, men det förutsätter att någon faktiskt avsätter tiden. En vanlig medelväg är att låta en fackman göra besiktningen med några års mellanrum och att styrelsen sköter de årliga översynerna däremellan. Begär offert och jämför vad som ingår – nivåerna varierar med fastighetens storlek och uppdragets omfattning. Mer om detta finns i vår guide om vad en underhållsplan kostar.

Vanliga misstag vid uppdateringen

• Bara teknik, aldrig ekonomi. Att bocka av åtgärder utan att räkna om fondavsättningen gör planen till en historik i stället för ett beslutsunderlag.
• Beloppen står kvar. Gamla priser i en uppdaterad plan ger falsk trygghet – det ser ut att räcka, men gör det inte.
• Enbart skrivbordsarbete, år efter år. Utan att någon tittar på huset med jämna mellanrum missar planen det som faktiskt förändrats.
• Ingen dokumenterar varför. Ändringar utan motivering gör att nästa styrelse inte vågar lita på planen – och börjar om från början.
• Uppdateringen ligger inte i årshjulet. Det som inte är inbokat blir inte gjort. Lägg översynen intill budgetarbetet, så gör den nytta direkt.